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      房地产企业跨区域发展,可以推动企业实现规模化,获得更大利润,保证企业的长期发展。但同时,企业进入一个陌生的、差异性很大的地区,将面临更大的挑战。因此,在决定跨区域发展前,必须对自身实力和所进入市场进行深入的研究,尽可能降低风险。

一、对自身实力的研究和分析

显而易见,异地开发房地产会遇到比在本地开发更大的困难,企业是否有足够的实力和能力来克服这些困难,妥善解决碰到的难题,将直接影响到异地开发的成功与否。因此,实施跨区域发展战略前,必须对企业自身的实力进行客观的分析。

1.资金实力:自有资金和资金调动、融资能力。资金为王,需要及早规划。能否提供强大而稳定高效的资金,是考验异地开发成败的第一因素。

2.人力资源:公司是否有可担当异地开拓重任的项目管理人才和其它专业人才,以及人才本地化的实施能力?尤其是项目经理,是异地开发的具体执行者,最直接关系着项目成败。

3.产品开发能力:要能够为当地市场提供更合理、更优秀的户型、环境、单体、规划设计以及居住综合问题的解决方案。

4.资源输出能力:包括制度、品牌、采购等的输出和保障。战线拉长了,粮草输送不能断,不能让异地项目孤兵作战。

5.组织机制保障:清晰的总部与异地项目的责权利关系和工作流程。总部既要放权又不能放任不管,要整合资源,充分发挥集团化、规模化的优势。

6.文化融合能力:包括企业文化、营销策划理念、规划设计理念等与当地文化的融合,共同发挥造血功能。

7.创新能力:从策划、设计、施工到营销,实现全程的创新,并以专业的手法去把握产品的每个环节,而不能过于依赖原有本地开发时的模式和经验,简单拷贝。

二、拟进入市场的研究和分析

1.拟进入市场的经济发展研究。1)消费/购买能力:在调查消费需求时,也要调查实际的可支配收入。居民的可支配收入是经济基础,直接决定了房产品的消费能力,只有有可支配收入支撑的消费需求才是现实需求,否则是没有意义的潜在需求。曾有跨区域开发的浙江开发商把本土的"精品意识"带出去,在外地造的房子人见人夸,但房子造得好,成本上去了,却卖不掉。这就是没有研究当地实际消费能力造成的后果。

2)发展潜力:在做出进入外地某个新市场的决策时,企业应着眼于在该地的中长期发展,以充分利用通过第一个项目运作积累下来的资源,而不应只满足于做一个短平快项目赚点钱。因此,在进入之前,既要对眼前第一个项目的赢利能力进行分析,更要研究企业进入该地后的中长期发展潜力。

2.拟进入市场的政治环境研究。

不容否认,一些地方的政治环境是不好甚至是恶劣的,某些政府职能部门未摆正位置、改变观念,管理不规范,以至出现"宰肥猪现象"--刚引进外资时,当地政府很支持;一旦"养肥了"就开始"杀"。有的城市动不动就罚款,施工占道,开口就罚几万元到数十万元,根本没标准。

而房地产行业是与政府关系最为密切的行业之一。开发商一方面要选择那些政府管理规范、法治和诚信意识强的区域进入,另一方面也要增强协调能力,妥善处理好与政府职能部门的关系,减少不必要的障碍,畅通渠道。据悉,进军四川的一些浙江开发商,就在四川的开发环境、政府关系以及政策差异等方面出现了水土不服的症状。

3.拟进入市场的社会人文环境、消费观念和习惯的研究。

俗话说,"一方水土养一方人"。房地产开发具有很强的地域性,因此不可无视当地的文化背景与社会内涵,必须做到因地制宜。如设计中,南方重视通风,北方注重采光;营销中,北方重概念,南方重细节,大城市信广告,小城市重实物。因此,要在研究把握当地人的心理和习惯后,做到在本土化中体现差异性,既要把先进理念带进去又不脱离当地的实际。

4.拟进入市场的地方政策/规定研究。

1)银行信贷政策:国家的按揭贷款政策极大地繁荣了住房市场,使很多人不用全额付款就可买得起房子。但各地的按揭政策还是存在很大差异。如某地的按揭就很难办,不仅要在当地找人担保,更要命的是,要等产权证办出来之后才能发放按揭。此外,由于银行对新进开发商的情况不了解,很难判断项目的好坏,也容易影响开发商贷款的及时获取。因此,房产商要吃透政策,及早预备对策。

2)土地和拆迁政策:土地成本直接决定了开发成本,一些城市为吸引投资,把地价降得很低,但拆迁成本和基础设施配套的成本却很高,使得开发商始料不及而陷入困境。拆迁问题,这对当地开发商而言都是硬骨头,对外来者更是难上加难。

3)规划设计限制:重点关注与以前开发项目不同的规划设计规定,同时注意选择有同地域项目设计经验的规划设计公司,做好规划设计,尽可能降低后期的调整变更机率,避免浪费。

5.拟进入市场的竞争对手和产业链的研究。

包括当地开发商、外来开发商、广告媒体、行销策划、规划设计、中介等行业人士,筛选有用信息为我所用,增强企业的资源整合能力。

6.拟进入市场的城市规划研究。

在对地方政府规划的把握上,外来开发商往往处于劣势地位,容易形成一些信息盲点。因此,开发商要多方出击,收集信息,尽可能降低因上下届政府部门对规划的执行不一而对开发商造成的不利影响。

综上所述,有意实施跨区域发展的房地产开发商只有加强自身能力、资源的培养和积累,客观分析和把握自身实力,决策前加强对当地经济和房地产市场的深入研究和理解,决策后积极融入当地市场,才能赢得跨区域发展的成功。 


 

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